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广州市存量专业批发市场的转型之路——韩国首尔东大门的启示

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广州狮岭圣地皮具商城效果图

导  读


专业批发市场,是为买卖双方提供商品批量交易的场所。

专业批发市场在广州城市发展中承担了重要的功能,是广州市千年商都的重要载体,是建设“国际商贸中心”的重要抓手,同时也是落实“一带一路”战略的重要支撑。但目前广州市专业批发市场存在布局不合理、市场层次有待提升等问题,亟待转型升级。

为探索广州市存量专业批发市场转型升级, GZPI团队借助《广州市专业批发市场及配套的货运场布局规划》编制契机,从目标导向和问题导向出发,分析广州存量批发市场存在的问题,同时对标国外先进城市的样板市场——韩国首尔东大门批发市场,以期为广州市存量专业批发市场转型升级提供借鉴。

广州市专业批发市场面临的主要问题

面对电子商务的崛起以及城市功能的提升,广州市存量专业批发市场暴露出传统批发市场存在的普遍问题:低效的土地利用、落后的交易方式、低端的商业业态,引发交通拥堵、环境恶化等问题,“场”、“城”矛盾突出。

1、中心城区过于集聚,外围用地效率低

广州专业批发市场主要集中在越秀区、荔湾区、海珠区、白云区等中心城区范围内,导致大量人口、交通、产业在空间上过于集聚。同时,在新城区的专业批发市场容积率远低于历史城区、中心城区,用地效率较低。

2、功能单一,交易方式落后

广州市专业批发市场大多是自发形成的市场,功能单一,商业业态低端;交易方式以三现(现场、现金、现货)交易为主。

3、配套设施缺乏,城市问题突出

交通方面,缺乏停车场、卸货区等功能区,占用人行通道、机动车道,导致交通拥堵;环境方面,由于环卫设施配套不完善,管理不严,导致环境恶化;物流方面,缺乏仓库,专业批发市场周边大量住宅改为商铺或仓库,且集仓储、加工、住宿于一体,存在消防隐患。

4、市场与物流设施错位,商品流通效率低

市场布局与货运物流系统错位主要表现在两方面:一方面,现状专业批发市场仅具备交易功能,第三方物流发展滞后,配套的专业货运场缺乏,一定程度上导致了“住改仓”问题;另一方面,在城市外围区布局的专业批发市场虽然具有较好的物流配套设施,但市场展示、交易功能较薄弱,人气不足。


他山之石——东大门转型之路


韩国东大门批发市场,堪称“时装界的晴雨表”、“韩国的美元箱子”, 经济辐射范围涵盖韩国甚至整个亚洲。那么韩国东大门究竟有着怎样的魅力?

几个关键数字

东大门批发市场于1905年建立,位于韩国首尔市江北中心区,毗邻历史文化遗产“东大门”,是首尔最著名的购物区之一(仅次于明洞)、亚洲最大规模的批发市场之一。

东大门批发市场经营范围以服装批发为主,辅以食物、文具、书籍、宠物等。东大门市场营业面积58.6万㎡,有约2.8万个商铺、5万个制作厂、15万就业人口,日均流动人口高达50万次,日均营业额高达500亿韩元

东大门市场由传统商圈、现代东部商圈和新兴西部商圈组成。


韩国东大门商圈历经百年变迁与磨难,才从最初的路边摊发展成为如今亚洲最大的时尚购物中心之一。东大门的转型,与“政策引导、旧城更新、划区经营、功能融入、零整结合”五大策略是分不开的。

1、政策引导,推动产业集聚

首尔市政府对东大门地区的产业发展有着清晰的宏观指引。

首尔市制定了《首尔城市基本规划2030》,将东大门所在区域划分为五大生活圈的城中圈,该圈将“强化历史文化中心地位与国际竞争力”确定为发展的重中之重,从而提升市中心的价值。同时,首尔市制定了“设计之都”的发展目标,东大门被定义为首尔时尚中心,成为首尔市“创意产业”的主要平台之一,周边有东大门时尚支持中心、东大门出口支持中心、东大门时尚创作工作室等支持平台。

2、旧城更新,提供空间支撑

首尔政府通过“昌信村重组振兴计划”,对分散于居住建筑底层的缝纫工厂进行更新改造,改善居住和就业环境。规划拆除所有老旧建筑,建设新的高层居住区和大型公寓。在对昌信村进行更新改造的时候,规划还充分考虑原料供应商、服装制造商与批发市场的经济、空间关系,在不破坏原有供求关系的前提下进行产业结构更新,兴建一栋八层楼的工厂大厦,将所有的缝纫工厂聚集一处,为服装制造业集聚提供空间支撑。


昌信村重组振兴计划

3、划区经营,合理组织空间

东大门市场采取划区经营的模式,进一步细分为:清溪川两侧的传统市场区、东侧批零结合区、西侧零售市场区和东大门设计广场东侧的物流专门区。

传统市场区的市场多建于1905年—1990年之间,以销售综合成衣、面辅料、内衣、皮革制品、装饰品和鞋为主。

东侧批零结合区大部分兴建于1990年以后,多以年轻人的休闲服装为主打。

西侧零售市场区大部分兴建于1996年以后,以经营休闲时尚服装、进口服装、设计师品牌服装、面辅料、综合成衣的零售型购物中心居多。

东大门批发市场采取错时经营,西侧零售市场区白天经营,东区、传统商圈的批发夜间操作,既能照顾各类顾客的购物时间需要,也能够缓解交通压力。


东大门批发市场空间结构图 

4、功能融入,植入多元业态

随着服装批发市场外部环境和产业结构的变迁,东大门由沿清溪川发展的沿街式批发市场,发展成为批零兼备、虚实结合、业态多元的服装交易中心。

1998年,因Migliore商城开业,原本只从事批发形式的流通形态加入了直接针对消费者的零售流通形式,同时融入电子商务功能,实现了线上线下市场同步交易。

2008年,Goodmorning City新建,设有服装、日用品、电子产品、游乐园、电影院、公演SHOW、汗蒸房等功能,成为了集零售、电子商务、旅游咨询、休闲、演艺等功能于一体的综合商业体。


 Goodmorning City(2008年新建)

2014年,东大门设计广场兴建,设有艺术厅、展览馆、设计实验室、创意集市,成为东大门历史和时尚的设计、展示中心。经过100多年的发展,东大门由沿街经营、业态单一向功能分区、批零结合、电子商务、休闲娱乐的综合市场转变,已经成为24小时运转的集生产、设计、研发、交易、展示、零售、批发、休闲、娱乐于一体的综合商业中心。


东大门设计广场(2014年兴建)

5、零整结合,构筑物流支撑

东大门批发市场货运流线分为三部分,即取货、附加服务业务(包装业务、件数清点、换标)和运输业务(国际通关业务),这三部分在功能上趋于分化、在空间上趋于分离,形成了东大门批发市场两种物流模式:合作物流模式和零散物流模式。

合作物流模式即物流公司与商厦合作,在商厦内设有物流专门区域,零散物流模式收货区域位于大厦街道两侧固定区域。所有货物都集中于东大门东区UUS商厦后面的街道两侧运输至韩国乃至全球。零散物流和商厦合作物流的结合可以满足东大门快速、小件运输、国际化的需求,为东大门作为世界时尚潮流服装集散地提供有力支撑。

 
批发市场商物流分化和物流分级

对广州市存量批发市场转型升级的启示



广州市财富天地广场效果图

2013年,广州市开展专业批发市场转型升级的工作部署,提出应坚持分类推进、系统优化的指导思想推进专业市场转型升级。东大门批发市场“政策引导、旧城更新、划区经营、功能融入、零整结合”的原地转型升级模式,可以为广州市同类的批发市场提供借鉴。

对于空间上集中连片、周边仍有改造提升空间的存量批发市场群(如流花服装批发市场群、站西路鞋业批发市场群、永福路汽配批发市场群等),由于其在空间布局、发展规模、存在问题方面均与东大门类似,因此均可采取“政策支持、城市更新、功能分区、多措并举、统一配送”五大规划策略,对批发市场的产业、空间、功能、业态、物流进行升级,打造具有竞争力、影响力与文化魅力的现代化专业批发市场园区。

政策支持,产业集聚。通过加强政策方面的支持,将存量批发市场转型作为产业转型的重要载体,引导存量批发市场延伸产业链,从单一批发产业转向研发、设计、生产、批发、零售的全产业链,成为综合性的产业集聚区。 

城市更新,腾挪空间。通过微改造或全面改造等方式,为批发市场提升发展腾挪空间,并改善住改仓、住改商等现象。

功能分区,优化布局。引导批发市场批零分区,合理组织空间,完善配套设施,优化市场布局,提高土地利用的效率,实现可持续发展。

多措并举,提升业态。以完善配套、加强展贸、对接电商、园区发展、功能复合、融入文化等多种措施,促进专业批发市场向展贸中心、总部基地、采购中心等高端业态发展。

统一配送,完善物流。加强专业批发市场与专业物流企业的合作,推进共同配送机制,统筹配套的汽车货运场、公共仓等物流设施的空间布局,改善物流通道的服务水平。

广州狮岭圣地皮具商城规划鸟瞰图

   结  语    


未来的广州市存量专业批发市场应在“三中心一体系”的指引下,结合城市更新,把专业批发市场建设成带动产业创新的发展引擎、空间疏解的重要载体、繁荣商贸活动的经济平台增强广州国家重要中心城市的竞争力。


本文作者:李箭飞、王蒙、许世光 GZPI规划设计四所)

图文编辑:GZPI办公室

本文GZPI原创,转载请联系本号授权。

规划设计四所

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